Zwrot nieruchomości, wreszcie ceny spadają!

[Christophe]

Co dokładnie wyjaśnia tę bańkę z początku lat 90.?

[crispus]

Co dokładnie wyjaśnia tę bańkę z początku lat 90.?

Bańka 85-90 czy jej pęknięcie?

Należałoby porównać kształtowanie się bankowych stóp procentowych, skorygowanych o inflację. Około 2001-2002 wskaźnik ten był prawie ujemny: pożyczanie na 2% było tańsze niż oszczędzanie przy inflacji na poziomie 3% (dane orientacyjne).

Z historycznego punktu widzenia, jak pokazuje wykres Friggit, nieruchomości mają zasadniczo stabilną wartość w długim okresie: stąd ich aura „bezpiecznej przystani”, jak złoto.

Ale dodatkowo nieruchomości są wyjątkowe jako produkt oszczędnościowy:

- Jest to jedyny, który osoba fizyczna może kupić z „dźwignią”, na kredyt w perspektywie długoterminowej. Spróbuj pożyczyć na 20 lat, aby kupić złoto

- generuje renty, które podążają za inflacją, ponieważ tradycyjnie podążają za ewolucją płac, a nawet je przekraczają w danym momencie. Dywidendy z akcji są znacznie bardziej zmienne.

Musimy dodać ostatni, niszczący składnik: zachętę podatkową.

Ustawa Mehaignerie (1985-89) zezwalała właścicielowi na odliczenie wszystkich odsetek od kredytu na nową nieruchomość przeznaczoną na wynajem. A stopy procentowe były wówczas bardzo wysokie, około 10%! Znowu "darmowe pieniądze" dla inwestora.

Ta gratka finansowa przyniosła rozkwit deweloperom, którzy wykorzystali rosnący popyt do dalszego zawyżania ceny za m² nowych nieruchomości na wynajem.

Nie było powodu, aby wynajem był droższy niż mieszkanie? On też spłonął! W rezultacie sprzedający wyrównali cenę starego z ceną nowego, w czym pomagał przewartościowany przez deweloperów „wskaźnik kosztów budowy”, na podstawie którego indeksowano czynsze. Na szczęście ustawa Méhaignerie, która regulowała czynsze, ograniczyła to poślizg.

Aby skubać więcej gołębi, użyliśmy również SCPI:
„Nie masz pieniędzy na całe mieszkanie? Twój bankier oferuje ci kupno udziałów w jego Société Civile de Placement Immobilier, która zajmuje się budowaniem i wynajmowaniem mieszkań”.

Technika ta umożliwiła również wyłuskanie wielu drobnych oszczędzających, chętnych do wzbogacenia się „jak wielcy”.

Zmniejszenie zachęt podatkowych (prawo Perissola) sprawiło, że wynajmowanie mieszkań stało się mniej atrakcyjne i zabrzmiało dzwonem śmierci dla drogich nieruchomości.

W tym samym czasie deweloperzy masowo inwestowali również w nieruchomości biznesowe: w Paryżu powstały hektary powierzchni biurowej… na które nie było najemców!

Aby ukryć źródło tej katastrofy, „eksperci” nazwali ten okres „kryzysem w Zatoce Perskiej”.

Aby usunąć te ekscesy, nadeszły chude lata, znane również jako „era Balladura”: rygor, rygor… Ludzie przestali inwestować, aby oszczędzać na niepewną przyszłość. Tutaj ponownie zachęcony przez państwo, które wynalazło CSG/RDS, do opodatkowania tych oszczędności

Iluzja „nowych technologii” przywróciła te oszczędności „w obieg”: ceny akcji nieustannie się podwajały, każdy chciał zapewnić sobie „emeryturę przez kapitalizację” inwestując w „start-up”.

Produkt ciężkich lat oszczędności 1991-96 wyparował więc w latach 2000-2001.

Aby ożywić gospodarkę i „zarobić nowe pieniądze”, decydenci nie mieli innej alternatywy niż zachęcenie do korzystania z kredytu: dewaluacja oszczędności i ułatwienie kredytu poprzez niskie oprocentowanie.
Inwestorzy spaleni przez giełdę, niechętni do finansowania firm znajdujących się w trudnej sytuacji, w naturalny sposób zwrócili się w stronę nieruchomości, „bezpiecznej przystani”… Resztę znamy!

Dryf w inwestycjach w wynajem (1985-89) został powtórzony w latach 2003-2007 za pomocą urządzenia Robien, które regulowało czynsze mniej niż jego poprzednicy, Périssol i Besson, a tym samym umożliwiło zwiększenie „dochodu z wynajmu”.

Ponownie promotorzy (Ne***y i consorts) wyruszyli na przygodę, oferując „Robien” pod klucz w stylu SCPI: „zajmiemy się wszystkim: finansowaniem, budową, wynajmem”.
Banki utworzyły swoje filie zajmujące się wyłącznie „nieruchomościami”: Natixis itp.

Ich optymistyczne plany finansowe, prognoza delirycznego rozwoju w latach 1998-2004, łączyły rosnące czynsze i soczysty zysk kapitałowy z odsprzedaży. Mniam!

Chciwość całkowicie zaślepiła wielu inwestorów. Co gorsza, niektórzy młodzi ludzie nawet się w to wpakowali, licząc, że z tych „przyszłych dochodów” sfinansują zakup głównej rezydencji, na którą bez wkładu nie mogliby sobie pozwolić przy szalonych cenach!

Wynik wyścigów: wielu „inwestorów” zdaje sobie sprawę, że zadłużyło się na ponad 20 lat po zmiennym oprocentowaniu, za mieszkania budowane w pośpiechu, w miastach, w których nie ma popytu na wynajem (grunt tam był tańszy dla dewelopera), z czynszem o 30% wyższym niż istniejąca podaż (pułap prawa Robiena).

Zobacz raport M6 „Rodziny gniewu”

Krótko mówiąc, Robien to nisza podatkowa, która została wykorzystana do finansowania budek!

Wisienka na torcie, brak najemcy po roku oznacza, że ​​ulga podatkowa musi zostać zwrócona do Skarbu Państwa.
Tak, dźwignia może zmienić się w korbę do tyłu

Te same przyczyny, ten sam skutek: promotorzy zrównali ceny z Robienem (+30% według niektórych źródeł), jednocześnie zawyżając cenę starego... Aż się zepsuje. Jesteśmy tam od połowy 2007 roku, ale w przeciwieństwie do giełdy, gdzie wszystko rozstrzyga się w jeden dzień, trzeba będzie poczekać na „wyprzedanie” ich domu po 30 lub 50% poniżej ceny z prezentacji. Do zobaczenia na żywo w TF1 na przełomie 2008 i 2009 roku.

Aby ukryć źródło tego zerwania, „eksperci” nazwą to „kryzysem stłumionych”.

Krótko mówiąc, potrzeba lat, aby uzupełnić „użyteczne” pieniądze, pieniądze używane do tworzenia miejsc pracy, promowania badań itp.

[karibu]

wielu „inwestorów” zdaje sobie sprawę, że w ciągu 20 lat popadło w długi o zmiennym oprocentowaniu

Czy masz dane liczbowe dotyczące udziału kredytu o zmiennej stopie procentowej? Wydawało mi się, że stały się one raczej anegdotą we Francji, właśnie po jesieni lat 90-91, kiedy wielu właścicieli znalazło się w pułapce tego typu kredytu...

[crispus]

Czy masz dane liczbowe dotyczące udziału kredytu o zmiennej stopie procentowej? Wydawało mi się, że stały się one raczej anegdotą we Francji, właśnie po jesieni lat 90-91, kiedy wielu właścicieli znalazło się w pułapce tego typu kredytu...

Dokładnie, we Francji nie ma zmiennej stopy procentowej, są tylko stopy procentowe podlegające rewizji.

Żadne oficjalne źródło, po prostu gdzieś wyczytałem, że według pewnego bankiera zmienne stanowiłyby 20% udzielonych kredytów w latach 2005-2006.

Ceny nieruchomości stale rosły w latach 2000-2006 (+10 do 15% rocznie), dochody były coraz bardziej oderwane od rynku. Wydaje się, że od 2006 r. ceny transakcyjne są stabilne, tj. ceny prezentacyjne nadal rosną, ale są bardziej negocjowane. Osobiście sprzedałem w 2007 roku po cenie z 2005 roku, według mojego agenta nieruchomości.

Banki mają zasadę, że nie udzielają kredytu, jeśli miesięczne raty przekraczają 33% dochodów. To nie jest ustawa, niektórym „dobrym aktom” przyznano by dług w wysokości 37%!

Bank stawia, że ​​w przypadku zwłoki odsprzedaż pokryje kwotę operacji, czyli 110% wartości nieruchomości (cena sprzedającego + prowizja agencyjna + opłaty notarialne finansowane bez wkładu). Od kryzysu z sierpnia 2007 to już koniec, kurek kredytowy wysechł...

Problem w tym, że respektując te 33% zadłużenia, od 2004 roku zakup nieruchomości bez wkładu własnego stał się dla przeciętnego gospodarstwa domowego niemożliwy!

Aby sztucznie „rozwiązać” kupujących, 2 rozwiązania;

- wydłużyć okres kredytowania: przeszliśmy z 15 do 30 lat, niektórzy wspominali nawet o 50 latach.

Ale im bardziej wydłuża się czas trwania pożyczki, tym bardziej zwiększa się udział odsetek w miesięcznej spłacie! W rzeczywistości stopa pożyczki wzrasta wraz z czasem jej trwania. A udział odsetek staje się większy niż udział spłacanego kapitału!

Na przykład, jeśli pożyczanie na ponad 50 lat nie daje więcej niż dodatkowe 10.000 30 euro niż na 20.000 lat, to nadal jest niewystarczające, aby „wchłonąć” wzrost o XNUMX XNUMX euro: Rozwiązanie odrzucone (uff!).

Drugie rozwiązanie: zmienna stopa procentowa. Niektóre organizacje uczyniły z tego swoją specjalność:

Zasada: plan finansowania jest tworzony z „stopą wezwania” niższą niż inflacja w ustalonym okresie (np. 2% w ciągu 1 roku)
Następnie rewizja według aktualnego kursu międzybankowego (euribor).

W przypadku wzrostu (nieuniknionego ze względu na sztucznie zaniżoną stawkę) miesięczna rata przekroczy 33% zadłużenia. Przebiegłe, prawda?

Aby uniknąć katastrofy lat 80. i 90., prawo ściśle reguluje stawki zmienne: miesięczna rata nie może przekroczyć określonego pułapu. Organizacje udzielające pożyczek zintegrowały ten pułap, ustalając maksymalną stopę procentową (cap), która jest zgodna z tym pułapem miesięcznych płatności (xx%?) i umożliwia spłatę całej pożyczki w przewidzianym maksymalnym okresie.

Jak sprzedać „zmienną stawkę”: Czysto wyimaginowana rozmowa

Doradca: Twój plik nie podlega stałej stawce, ale możesz wybrać stawkę zmienną...

Kupujący: Powiedziano mi, że pożyczanie o zmiennym oprocentowaniu jest niebezpieczne?

C: (wygląda na zirytowanego) Nie powiedziałem Zmienne, ale Zmienne!

O: Jak to działa?

C: Spłacasz stałą kwotę każdego miesiąca przez 20 lat.
Jeśli stawka nieznacznie wzrośnie, miesięczna rata nieznacznie wzrośnie, do pewnego pułapu (np.: +10%).
Jeśli stopa wzrośnie nieco bardziej, wydłuża się z kolei okres kredytowania (np.: 30 lat). Ale to mało prawdopodobne (pocieszająco)...

Ale jeśli kurs spada wręcz przeciwnie, to wszystko to zysk, okres spłaty automatycznie się zmniejsza.
W każdym razie twoje dochody wzrosną wraz z inflacją i sprawią, że miesięczna płatność będzie coraz niższa (entuzjastycznie).

O: (z ulgą) idzie na zmienną stopę procentową.

C: umieść swoje inicjały na każdej stronie i podpisz się na końcu, dopisując „przeczytane i zatwierdzone”. Masz 8 dni na refleksję.

A: uh, nie mogliśmy wrócić do zeszłego tygodnia, spieszę się z kupnem tego mieszkania.

C: (przychylnie nastawiony) ale oczywiście!

Ale organizacja, której nazwy nie wymienię (patrz poniżej) wpadła na genialny pomysł aby utworzyć „ograniczona, nie ograniczona”: miesięczna płatność jest ograniczona, ale nie stawka! Nawet prawnicy, którzy przestudiowali ofertę pożyczki… bardzo dokładnie zajęło dużo czasu, aby zrozumieć, o co w tym wszystkim chodzi!

Dzięki niezrozumiałym zwrotom zdań niektórzy nawet pożyczyli na zmienną stopę procentową… nie wiedząc o tym! Tak jest w przypadku niektórych inwestycji Robien, gdzie nawet ludzie wykształceni podpisali plan finansowania „pod klucz” z zamkniętymi oczami, nie patrząc dalej niż uśmiech sprzedawcy lub dekolt „doradcy majątkowego”.

Wynik w praktyce:

1) czas trwania pożyczki wydłuża się:

W niektórych przypadkach jest to ujemny kapitał własny: miesięczna część odsetek staje się większa niż kwota miesięcznej płatności! Przykład: 1000 € miesięcznej raty za 1200 € odsetek!

Bank tego nie wyda: pozostałe do spłaty odsetki są kapitalizowane, a… pozostały kapitał… rośnie co miesiąc i odsetki od tego kapitału „tworzą” jw!

2) Ograniczony jest również okres kredytowania (np. 30 lat). Wynik, Jeśli suma miesięcznych rat nie spłaci kredytu, kupujący będzie musiał spłacić pozostały kapitał nominalny… oczywiście nowy kredyt!

Albo jak zostać dożywotnim najemcą swojego bankiera, a nie prywatnym leasingodawcą… „Doradcy” bankowi będą musieli się przekwalifikować w zapobieganiu depresji i samobójstwom… [tryb cyniczny włączony] Inaczej ubezpieczyciele kredytów poklepią ich po kostkach [tryb cynik wyłączony]…

Jeśli masz przed sobą kilka dni możesz zapoznać się z dedykowanym plikiem na stronie forum cbanque (do tej pory 883 strony!), jest jednocześnie pouczająca i niesamowita :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

[oliburn]

mój drogi Krzysztofie,

specjaliści od nieruchomości są zak... co?
Uważam, że twoje uwagi są nieco ............... poniżej
prawdy!!!
Wolałbym raczej powiedzieć „ich” po pierwszych dwóch sylabach
Nie jestem właścicielem, a własność nie jest moją rzeczą
mój czynsz jest bardzo rozsądny i idealnie mi odpowiada
dla mnie blok bryzy to blok bryzy, to nie dlatego
prawa podaży i popytu doświadczają woły
że muszę podążać za prądem.
ludzie powinni być trochę rozsądni!
dziś nowy rynek spadł o 50%, ale
przede wszystkim nie panikuj tych kilku żołędzi, które
byliby potencjalnymi nabywcami, więc żartownisie
immo mówią, że to nie kryzys tylko po prostu
wyzdrowienie do normalnego poziomu... co
nie wolno słuchać!!!
to denerwujące!!!

[Gregconstruct]

No tak, ale hej... coś w tym jest, prawda? Obornik nazywam go nawozem... to wszystko...

Całkowicie się z Tobą zgadzam! Byłem ofiarą takiego worka... ale jako pracownik!
Uważają się za bogów ci ludzie.
Teraz odmawiam pracy dla agentów nieruchomości lub deweloperów!


ps: Nie nazywaj ich obornikiem, to dla nich za dobre! Lubię obornik do mojego ogrodu. Ale gdybym musiał pogrzebać promotorów lub agentów, nie zajmowałbym się zbytnio ogrodnictwem! Po pierwsze, czy możesz sobie wyobrazić rozmiar dziur? Po drugie, chyba nie będę dużo nawozić, może poza Monsantosem...

[Christophe]

Zobacz raport M6 „Rodziny gniewu”

Doskonałe wideo! Tylko że... To nie M6, tylko specjalny wysłannik! ;)

Najnowszy numer Que Choisir poświęca dossier:

Nieruchomość zwolniona z podatku, narodziny skandalu

Nadszedł czas na pierwsze oceny programów Robien i Demessine. Nadwyżki są porażające. Wielu osobom zajmie lata przetrawienie swoich nietrafionych inwestycji.

> Artykuł
Profesjonaliści bez zastrzeżeń
Gdy ignorowanie geografii jest kosztowne
Obietnice, których nie można dotrzymać
Rzuć się w ręcznik lub walcz
Teksty i pochodne
Miasta, w których utknie
Ewentualny apel
Dawno, dawno temu w zaczarowanej krainie...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

ps: Nie nazywaj ich obornikiem, to dla nich za dobre! Lubię obornik do mojego ogrodu. Ale gdybym musiał pogrzebać promotorów lub agentów, nie zajmowałbym się zbytnio ogrodnictwem! Po pierwsze, czy możesz sobie wyobrazić rozmiar dziur? Po drugie, chyba nie będę dużo nawozić, może poza Monsantosem...

Do tego stopnia?

ps: crispus jeszcze raz dziękuję i gratuluję za te wszystkie wyjaśnienia!

[słoń]

Słyszałem kilka dni temu w radiu (RTBF) „eksperta”, który powiedział: to nie ceny spadają, tylko najtańsze towary odchodzą!
Ważny niuans.
Na koniec... to wiadomość dla profesjonalistów, którzy w głównej mierze odpowiadają za wzrost

dla przypomnienia: ten sam dom wzrósł z 850.000 3.000.000 BEF do 1986 2006 75 BEF w latach XNUMX-XNUMX bez znaczących korekt, podczas gdy w tym samym okresie wskaźnik (a więc płace i ceny konsumpcyjne) wzrósł tylko o XNUMX%

[Gregconstruct]

Do tego stopnia?

Tak, w tym momencie! Musiały utknąć w martwym punkcie w średniowieczu...

Cóż, prawdopodobnie są tam naprawdę uczciwi ludzie, ale wciąż szukam!

[Christophe]

Pffff! Nadzieja trwała krótko...

Ceny nowych domów ponownie rosną w drugim kwartale

Franciszka Vaysse | 25 | 08:2009 | Stan rzeczy

Podczas gdy kandydaci na zakup mieszkań od początku kryzysu wyczekiwali spadku, ceny mieszkań i domów budowanych przez deweloperów już zaczęły ponownie rosnąć: +3% w kwartale za m2 dla mieszkań (po 3.369 euro) i +5,37% dla domów (średnio po 247.400 tys. euro), wynika z najnowszych statystyk MEDDM.

Suite i źródła: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre